随着房价高涨，越来越多的人认为征收房产税是一个比较好的抑制房价工具。也正是如此，近日出台的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（也就是通常所说的“国五条实施细则”）特意提到“充分发挥税收政策的调节作用”、“总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。”

那么，如何征收房产税？从目前的舆论来看，大都赞同在征收房产税时要有一定的税收减免，就像现在上海所试点的那样。根据《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，共有六条标准涉及税收减免，无论标准如何繁多，但所有的减免最后大都可以指向人均住房面积或者套数。民治公司注册

为何要以这个方式减免？据公开的说法，如果要对每套房都征房产税，对那些只拥有一套房的普通工薪阶层来说，则是一个沉重的负担。为了广大工薪阶层的利益考虑，应当设定一定的免税标准。但问题是，这样的免税标准真的是给工薪阶层考虑？那倒未必。

在我看来，以房屋套数或者面积作为税收减免的标准，有两大劣势。一是政策会扭曲人的行为，产生各种与善良风俗相违背的行为。自国五条实施细则出台以来，很多城市都出现了“离婚”热潮，为何？因为拥有多套房产的夫妻急着“离婚”以免交税款。在目前的实施细则下，因为对已购买五年以上的唯一房产可以免征该税，所以拥有两套住房的夫妻希望通过“离婚”，然后一人分一套房产来逃避税费。据《上海日报》（英文版）报道，闸北区的一家婚姻登记处仅3月5日当天就办理了53例“离婚”，超出了之前的最高纪录42例。这个“离婚”狂潮并非只是上海一地的现象，各个大城市几乎都有此现象。

其次，征税减免会产生税负不公平。两户家庭同样拥有300万的房产，一户是50平米单价6万；而另一户的房产则是由两套房产构成，共计300平米。如果采用上海的征税标准，那么那套50平米的房子就可以免征个人所得税，而两套房子拥有300平米的那一户则可能会被征税。同样价值的房子却承担不同的税负，这显然不公平。对此，我曾经撰文指出，以房屋套数或者说是住房面积为税收减免标准，最后的结果往往是中低收入阶层承担了与其财产不成比例的税负。

从国外的经验来看，在那些征收房产税的国家，也有各种税收减免，但减免标准却不同于我们。在那些国家，减免标准往往不是像我们这样以住房面积后者套数为标准，而是直接以金额作为减免的标准。在美国加州，对于一般的居民来说，用于自住的住宅几乎都可以获得7000美元的房产税减免；如果居民是残疾退伍军人，则可免除最高额为15万美元的房产税。这样的减免和我们的税收减免有何区别？在我看来最大的优势就在于这种方式更加公平，征税也更有效率，避免了前面上海版减免标准中的各项道德风险。

既然这种以金额作为减免标准的方式更加有效率，为何上海的标准却是以面积作为征税（免税）标准？在我看来，这是由房产税的不同地位所决定的。从国外的经验来看，在那些实行房产税的国家，房产税一般是地方性财政收入中最为大头的收入。以美国为例，美国50个州都已征收房产税，税率一般为1%~3%，房产税一般要占到地方政府财政收入的50%~80%。房产税是学区义务教育、维持治安和公共环境的主要来源。假设要以套数为标准进行免税，那就意味着这些地区的地方税源没有了保障。

但是在当下中国，地方政府的收入来源中，并没有房产税的位置。即便是在那些已经试行房产税的地区，所占的份额也是极其少。2012年上海市共有3万套个人住房需要缴纳房产税，收税金24.6亿元。对于庞大的财政收入计，这个数额真的可以忽略不计。

而更为重要的原因还在于，如果要以房产价值作为征税标准，那么势必波及存量房——而这个群体是受益于房产飞涨的既得利益者，且拥有最大的话语权——无论是政策制定还是公共舆论。对于地方政府而言，“调控房价”只是一个政治目标而已，至于到底能发挥多大的作用、公平性如何，则不是其考虑的范围，所以，我们就有了世界上最为独特的以居住面积为减免标准的征税方式。